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「CRDB」〜キャップレートデータベース〜

 不動産価格を予測する「CREPPS](下記参照)を作成するために、2007年春に開発をスタートしました。

 J-REITの物件売買情報から、取引キャップレートと物件特性をデータ化した上で、さらに、用途別、地域別に設定された「標準ビル」にキャップレートを比準して、J-REIT取引毎の「標準キャップレート」を査定したデータベースです。

 この標準キャップレートは、築年や規模によって大きくばらつく取引キャップレートから「雑音」を取り除いたものであり、弊社「CRDB」は、実際の売買に基づいて不動産のキャップレート変動を示す、類例を見ないデータベースです。

・毎年5月末と12月末までに、その前半年間のJ-REIT取引データを追加して更新します。
・フィールド数190、レコード数は約2,600件(2013年12月末現在)で、提供形態は年間契約のみとなっております。

■CRDB概要

「取引キャップレート」=NCF / 取引価格
「標準キャップレート」 = 「取引キャップレート」 * 比準項目1 * 比準項目2 * 比準項目3 …

  (比準項目は、建物築年、建物規模、エリアグレード等)

 ●標準ビル : オフィス標準ビル =東京都千代田区内幸町、福岡市博多駅前など10ヶ所
        マンション標準ビル=東京都港区南麻布、世田谷区駒沢、大阪堺筋本町など11ヶ所
        ホテル、商業施設、倉庫各1ヶ所、ショッピングセンター2ヶ所


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「CREPPS」〜クレプス〜


■概要
 弊社と株式会社クレジット・プライシング・コーポレーション(略称CPC)が共同開発した、不動産キャップレート(価格)の予測と、不動産信用リスクを測定するアプリケーションソフト。

 上記の「CRDB」の「標準キャップレート」から、フィルタリング技術を用いて、過去時点から将来に渡る不動産キャップレートを予測する時系列モデルがコアとなっています。
 これをベースとして、将来の不動産価格の分散を試行してデフォルト確率を求め、不動産の信用リスクを測定することもできます。

 適用例としては、個別不動産のキャップレート(価格)査定、不動産ポートフォリオおよびノンリコースローンの時価評価、将来の価格変動、ならびに、ポートフォリオの毀損確率推定等があります(→参考Link)。

■価格予測性について
 一般に、不動産価格の予測可能性は高いことが知られていますが、従来の時系列分析手法では相場の転換点を超え
る予測はほぼ不可能でした。
 本モデルでは、観測時のノイズ分を除去する最新のフィルタリング技術を用いて、将来の予測性能を大幅に高めています。この不動産価格とマクロ経済変数との関係性により将来変動をモデル化する手法は、将来の変動を比較的長期間に亘り予測することを可能としました。

 なお、本モデルは、いわゆるリーマンショック前にリリースされましたが、リーマンショック前後の不動産価格の転換点と大きな振幅を正確に予測したことで知られています。(→参考Link


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